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譚春盛:論產業地產的產業化

小啊 2015-01-05 11:12 本站原創

[文章摘要]產業地產通常是規模比較大,通常500~5000畝不等,項目一般由政府主導企業運營。政府和企業都希望用3~5年的時間進行運營以達到傳統市場十年以上的產業積累。

 

     一、產業地產的本質

 

    產業地產是現代地產開發的一種形式,其本質是通過對產業地產的開發、招商、運營促進傳統行業升級轉型,或者是不同經濟發展水平區域進行傳統產業轉移,在轉移過程中實現集體群化管理,也包含新興產業在統一劃定區域進行集群化,以便于統一的產業推廣、產業服務,同時也是配合舊城改造、城市升級,對城市的功能進行重新布局,把傳統的批發市場進行外遷或者利用產業地產帶來的人流、物流重新進行產業城,是適應國家新城鎮化政策的一個產物。

 

    產業地產通常是規模比較大,通常500~5000畝不等,項目一般由政府主導企業運營。政府和企業都希望用3~5年的時間進行運營以達到傳統市場十年以上的產業積累。

 

 

    二、我國產業地產的現狀

 

    1、目前中國幾乎所有的產業地產都是先由政府進行立項,再對投資方進行招商引資,而政府立項也基于兩點:一是基于當地有相應的產業集群基?。ㄔ厥降氖諧。?;二是基于區域流通產業整合的需要以及區域的輻射能力、產業空白等導致的立項基礎。無論基于哪種形式,都是政府借助產業的調整以達到城市新規劃、新城鎮化的目的。這就是產業造城的一種形式。

 

    2、目前各地產業地產開發的項目,除了當地產業極具特色而導致項目的新穎性外,大多數的產業項目開發形式是雷同的。同類項目非常多,存在重復建設現象嚴重(以服飾皮具、家居建材類居多)。不管是項目的定位、產品設計,還是運營的保障措施、招商的客戶對象,都基本按相同的模式操作,以至于出現產業資源(進駐企業)有限,項目資源過剩的現象。同時開發商一般是重視物業銷售,因為主觀或客觀原因導致無法重視項目的運營。而產業項目規模超大,必須分期開發,往往出現后面開發的物業銷售困難的現象,造成這個現象是運營困難,這是所有項目的通病。運營困難的直接表象是采購量減少不足以支撐項目的運作,而因為采購不足而導致后期的招商困難,后期的招商困難對后期物業銷售是致命的打擊。

 

    三、什么是產業地產的產業化

 

    產業地產的產業化不是產業地產開發的產業化,而是指產業地產的定位、運營要營造一個產業化的環境與氛圍,能夠滿足進駐企業日常經營活動多元化需要。定位與運營要具備產業化的特征,它包括以下幾方面的含義:

 

    1、項目定位要以產業上中下游的發展趨勢相結合。研究產業上中下游所需要的關鍵性的資源整合才可以做出項目準確的、適合長遠發展的定位。

 

    2、產業項目它不可能對整個產業鏈提供全方位的服務,它只能打造的是產業鏈某個環節的平臺,并針對這個平臺的特點做專做強,讓進駐企業對平臺有較大的依賴性,從而促成項目與進駐企業相互發展的局面。

 

    3、項目定位時功能要多元化。以多元化的功能吸引企業進駐到項目來,而目前大多數產業項目功能比較單一,就單單交易市場功能。 

 

    4、項目產品定位也要多元化。多元化的產品滿足不同類型企業的多元化的需求。包括產品的戶型設計(面積大?。┖褪褂霉δ艿納杓?。

 

    5、項目定位要滿足企業群體性的產業行為。當今中國的傳統行業已經到了發展的高級階段,企業之前的盈利模式及秘訣已無秘密可言,企業之間講究的是強強聯合、抱團發展、抱團對抗,集體尋求升級轉型的機會。產業項目應針對這些產業現象提供相應的平臺進行  有機嫁接。

 

    6、產業項目必須對區域經濟有明顯的推動。這種推動不僅體現在項目本身帶來的資金流、物流或人流。更體現在項目進駐企業的日常經營活動對項目周邊區域其他產業的帶動與促進。如果項目的進駐企業日常經營的活動,在企業的經營內容中占得份量越重對區域經濟的促進就越大。

 

    7、產業項目的開發與運營必然要達到產業新的集群目的,而在這個集群過程當中產業不同分工的企業要同時進駐,并且是強、中、弱不同的企業并存,只有完成這樣的招商組合才能營造符合一般發展規律的產業生態。

 

 

    四、產業地產為什么要產業化

 

    1、滿足現代企業不同發展階段、同類企業不同發展層次的需求,對于大多數中型以上企業,其經營模式、業務來源都已成型,企業需要的是更高層次的發展。產業項目必須滿足現代企業的這種需求。

 

    2、產業項目如果是單一的市場交易功能,或者其他功能被人為的客觀的因素弱化,必將導致項目失敗,目前國內很多已經開發完畢并且進行運營的項目的現狀足以例證。

 

    3、產業項目的超大規模必須符合項目的多重價值才能撬動這樣的大盤,并且實現持續的良性開發。多重價值是指企業進駐后產生不僅是一項的而是多項的價值感并形成良好的口碑。
  


    結論:產業地產的產業化不僅符合政府優惠供應土地的原始本意,即高效利用土地,并通過土地開發推動區域經濟的發展,同時通過市場無形之手,扶持優勢企業、淘汰劣勢企業。同時也是現代企業處于新的發展時期所需要的符合其發展趨勢經營環境。

 

    而作為產業地產的投資商,應該重視這一產業發展趨勢,對項目定位、產品設計、運營策略等關鍵性因素進行通盤考慮。

 

    然而,產業地產的產業化實施起來畢竟涉及面廣,無論是政策層面還是資源整合層面,都需要科學的論證及周密的調研。

 

    下面就產業地產的產業化的具體操作進行探討。

 

    五、產業地產產業化實施探討

 

    面對未來的產業發展趨勢,對于不同的企業對產業平臺也會有不同的需求:

 

    1、中小微型企業落地嫁接(階段性總部基地):針對經營狀況相對穩定的中小微型企業,包括生產廠家、貿易、服務型企業,這類企業經營場所大多數是租賃物業,因場所限制對于擴大經營一般舉棋不定,同時,由于物業非自有物業,對客戶的信用度也不夠。

 

    這類企業很需要在有產業扶持的環境持有經營物業,一方面顯示自身實力,為客戶增加信用度;另一方面,也為企業的下一步發展明確方向;同時也是企業主把經營部分所得利潤進行物業投資,保障財富增值。企業對物業的功能需求包括了:展示(銷售)、辦公及商務洽談、住宿,不僅降低經營成本,也便于企業的日常管理和因人員集中可以及時處理各種業務突發事件。

 

    如果企業進駐產業項目后,除了獲得更多的業務機會外,還能夠享受金融服務、交易保障、物流服務,甚至有機會獲得政府部門的專項扶持資金,以及低成本的參加各種產業推廣活動,企業就很樂意落地生根。

 

    2、大中型企業的功能性、區域性的總部:企業發展到一定規模,尤其是傳統生產型企業,其經營活動必須進行專業化分工,尤其是生產???、研發???、營銷和服務???,不少企業發展受限,很大程度上是因為經營活動無法分工或分工后招不到合適人才,一般情況下高端人才容易招聘,大量有一定職業素養的中層及基礎員工就很難招聘了,這在營銷及技術研發方面特別明顯;同時,企業規模上來后,業務量猛增,原有經營資源及業務模式難以適應形勢的發展,以區域化為管理中心,適當權限范圍內全權處理區域的事務勢在必行;而對于某些招盟加盟形勢拓展的企業,經營模式的樣本工程,如果能夠和功能性總部或區域性總部連在一起,無疑對客戶談判是非常有利的。

 

    這類企業,也需要在有產業扶持、產業推廣的環境增設經營場所,除了滿足其業務發展、人員招聘等功能外,如果產業項目所具備的優惠政策能夠惠及企業總部,產業項目的后期運營手段有助于企業降低經營成本,企業進駐的可能性就很大。

 

    3、產業集聚區域的行業組織總部:行業組織已經成為當今中國工商界很普遍的形式,行業組織也從最初的簡單管理、傳達政府相關政策,發展為業內事務協調、互助互利、統一對外發展,有些還甚至在產品質量標準、價格機制方面達成聯盟,這就是行業組織發展的高級形式,這樣的行業組織往往能發揮巨大的能量,但是他們缺乏資源,也需要借助合適的產業項目提升其知名度,并借助產業項目特有的優勢,獲得更多的商機及行業信息,并且以行業組織的名義,與各種產業資源進行談判時,獲取最優的合作條件。

 

    產業項目如果打造成一個很好的產業平臺,行業組織就有可能借助產業平臺的資源提升整體實力。

 

    4、抱團發展組織的嫁接基地:企業抱團發展一定是未來趨勢,抱團的形式很多,比如以行業組織自行抱團、老鄉同鄉抱團、產業上下游企業優化組合抱團、相關品類產品企業優化組合抱團。抱團是一方面是為了避免內部競爭,并在產品價格、服務水平甚至產品標準方面達成共識,以體現抱團組織的整體實力,另一方面,也是優勢互補,產品線多樣化,客戶在抱團組織里可以滿足其大部分需求,進而完成其一站式采購。這種形式在產業集群區域趨勢很明顯,傳統產業大多數處于發展瓶頸階段,在“大產業 小企業”的現實下,傳統產業大、中、小企業如何共存而相互發展,而不相互內耗,大企業有大企業的憂慮,小企業方向也迷惑,聯合起來形成更強大的力量,共同尋找商機、共同借力于產業資源,這就是抱團的動因。這種現象在傳統出口型產業最明顯。

 

 

    而產業上下游企業組合及相關品類產品的抱團組合將更是一種趨勢,是相關但不同類型的產品企業中的強者組織,形成質量、品牌最優化,對客戶吸引力很大,最典型的是櫥柜與抽油煙機及消毒碗柜的組合,最終形成高端的廚房解決方案。這是企業實力及品牌力量的正能量式的共振,是1+1遠大于2的必然之路。

 

    產業項目不僅在政策爭取、運營措施上要支持抱團趨勢,并主動去抱團組織進行接洽,還應該主動推動產業集群區域的企業抱團,并促成之。這不僅是對進駐企業也是對產業項目未來的客戶(采購商)提供的優質服務。

 

    5、產業區域差異化的企業部分功能遷移:產業區域差異化有三方面的含義:一是指某產業集群區域雖然發展很成熟,但所在區域的社會發展水平尚處次發的或欠發達階段,區域的發展水平制約了企業的發展,企業為了更廣闊的視野、獲得更多的資源,把部分功能遷移到更發達地區,比如從內地到沿海、從地市到省會的遷移。二是指某些產業集群區域行政部門沒有給予足夠的重視,或者不是重點發展的產業,企業更多靠自身及市場的力量支撐發展,企業把部分功能遷移到有政策并且是當地政府大力扶持的產業項目是有必要的。三是相同行業但不同區域的產業發展水平不一,甚至出現不同區域代表了不同的行業檔次,次發達區域的企業要突破這種局限,也應該考慮企業部分功能外遷。

 

    產業項目如果能夠根據自身所在的區域發展水平,制定相應的政策對其他產業集群區域企業進行嫁接,對項目開發運營無疑是非常有利的。

 

    針對上述的產業現象,產業項目所在地政府層面應該如何因勢利導,扶持產業項目呢?

 

    1、給產業項目配套招商引資政策,包括稅收優惠政策、人才引進配套政策、重點企業政策、產業孵化與加速政策、專項資金扶持政策等等;

 

    2、成立項目高級別的專門工作組,聯署辦公,首先代表當地政府對進駐企業宣講相關優惠政策;其次高效協調解決項目企業進駐的政府層面的各種問題;第三與當地金融部門、海關、商檢等中央直屬機構進行洽商,爭取為項目進駐企業提供便利便捷的服務及支持。

 

    3、以政府層面對相關產業集群區當地政府進行產業對接,兩地優勢互補,效益共享,增加項目的公信力,促進項目招商引資。

 

    4、政府統籌舉辦項目產業推廣服務,如展會、產業經貿洽談會,支持項目運營方自辦的各種產業論壇、采購會等。

 

    5、以政府層面支持項目交易平臺的搭建,比如電商交易平臺的后臺支持,引導企業通過電商平臺進行交易,項目交易平臺的誠信經營的監督等等。

 

 

    產業項目的投資運營方,在開發建設及后期運營又應該要抓住哪些重點呢?

 

    1、項目定位:首先對項目區域進行科學論證,區域的產業特點及輻射能力有多大,不是每個區域都可以做成國際化的,但在輻射范圍內,可以做到最專業化、最強大化。

 

    2、產品設計及功能布局:根據不同的企業需求,產品戶型面積控制150-200㎡、500㎡左右、1000-1500㎡等多種面積,產品形式根據功能組團,交易區可以是聯排獨棟、一拖三聯排、獨棟大展廳式、大賣場式(兩層)、商場式(4-5層)、會展中心式;辦公區花園式園區:獨棟聯排、獨棟大中型辦公別墅、中高層空中花園式寫字樓。功能組團之間以生活配套公寓及生活商業作為過渡,各自保持相對獨立,靜鬧結合。

 

 

    3、項目開發運營大組織架構的設立:除了常規的開發公司、商管公司、物業公司外,還需設立金融服務公司、會展公司、電商公司、甚至廣告策劃公司、勞動服務公司、物流公司、進出口貿易公司。項目后期對進駐企業影響至關重要而且可收費的服務內容應由投資方絕對把控,保障服務質量。

 

    4、項目運營及資源整合:

 

    1)投資方自身要打造的重要資源平臺:

 

    電商交易平臺——項目必備的平臺,可以自己投資業可以合資合作,但平臺必須功能強大;

 

    會展平臺——是整合產業資源尤其是經貿活動的重要平臺;

 

    金融平臺——給進駐企業提供融資擔保服務,是中小型企業非常需要的產業服務;

 

    產業智囊平臺——國內外權威產業研究機構,把握產業動向的智囊團;

 

    2)投資方需要整合的重要資源:包括:A政府資源(項目當地
政府、產業集群區政府、中央省級行業主管部門);B金融資源、C產業行業組織資源、D國內外相關經合組織資源、E、產業公共關系資源(及與項目業態直接關聯的相關產業)、F、大型采購商資源等等。

 

 

 

    5、項目的推廣推介:首先要對項目進行理論論證及包裝,形成總的推廣策略,該理論論證應該得到政府、學術、行業、企業、下游客戶的多方認可;其次在總的推廣策略的指導下,分行業、分業態、分區域進行細化的針對性的推廣。

 

    6、項目的開發順序:除了考慮地塊限制、資金限制、宏觀形勢等常規因素外,第一期開發應該達到這樣的效果:業態招商難度低(招商完成銷售自然就容易)、運營容易引起轟動、各類產業資源能夠迅速集結。達到這樣的效果,第二第三期開發就是水到渠成了。

 

    小結:中國的房地產進入高級發展形式,房地產的開發更多的考究是開發思想,以往常規的開發經驗已經成為常態,像其他行業一樣,技術與管理不是企業發展的核心問題,商業模式才是關鍵。

 

    產業地產的產業化解決的就是開發的商業模式問題,其本質就是通過多方資源整合、多種運營手段,營造符合未來趨勢的產業生態,讓不同類似的企業都在項目中找到很貼切自己的位置,同時每一進駐的企業也是項目產業生態不可缺省的一分子。

 

    相互依賴相互促進,最終促成產業項目的極大成功。

 

 

594房產網】   

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林東旋:做最接地氣的開發商 造最宜居的城
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